Từ năm 2026, người cho thuê nhà không còn đóng thuế khoán mà phải tự khai, tự nộp. Cùng lúc đó, cơ quan thuế có ngày càng nhiều dữ liệu để đối chiếu: hợp đồng thuê, giao dịch chuyển khoản, dữ liệu dân cư và dữ liệu đất đai đang được kết nối dần. Câu hỏi nhiều chủ nhà đặt ra là: nếu chậm khai, khai thiếu hoặc không khai, thì bị xử lý thế nào?
Bài này tổng hợp các mức phạt đang áp dụng, theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP được sửa đổi bởi Nghị định 310/2025/NĐ-CP (hiệu lực từ 16/01/2026).
Điều cần biết trước: mức phạt tiền cố định với cá nhân bằng một nửa
Các khung phạt tiền cố định trong nghị định (ví dụ phạt chậm nộp tờ khai) là mức áp dụng cho tổ chức. Với cùng hành vi, cá nhân bị phạt bằng 1/2 mức đó. Người cho thuê nhà là cá nhân nên áp dụng mức một nửa.
Riêng các mức phạt tính theo phần trăm hoặc theo số lần số thuế (khai sai, trốn thuế) thì tính trên chính số thuế bị thiếu, không chia đôi.
1. Nộp tờ khai chậm
Mức phạt với cá nhân, sau khi đã chia đôi khung của tổ chức:
- Chậm 1–5 ngày và có tình tiết giảm nhẹ: phạt cảnh cáo.
- Chậm đến 30 ngày: phạt 1 – 2,5 triệu đồng.
- Chậm 31–60 ngày: phạt 2,5 – 4 triệu đồng.
- Chậm 61–90 ngày, hoặc chậm trên 90 ngày / không nộp nhưng không phát sinh thuế phải nộp: phạt 4 – 7,5 triệu đồng.
- Chậm trên 90 ngày, có phát sinh thuế, đã tự nộp đủ thuế và tiền chậm nộp trước khi cơ quan thuế kiểm tra: phạt 7,5 – 12,5 triệu đồng.
Ngoài tiền phạt, người nộp thuế còn phải nộp đủ tiền chậm nộp trên số thuế nộp muộn.
Lưu ý: kể cả khi doanh thu cả năm từ 1 tỷ đồng trở xuống và không phải nộp thuế, người cho thuê vẫn phải thông báo doanh thu bằng mẫu 01/BĐS. Không nộp thông báo này vẫn là vi phạm về thủ tục.
2. Khai sai dẫn đến thiếu thuế
Ví dụ khai doanh thu thấp hơn thực tế, hoặc trừ ngưỡng 1 tỷ hai lần ở hai nơi.
- Phạt 20% số tiền thuế khai thiếu.
- Nộp đủ số thuế còn thiếu.
- Nộp tiền chậm nộp trên số thuế thiếu.
3. Trốn thuế
Ví dụ không khai, hoặc giấu doanh thu cho thuê.
- Truy thu đủ số thuế trốn.
- Phạt từ 1 đến 3 lần số thuế trốn, tuỳ tình tiết giảm nhẹ hay tăng nặng.
- Nộp tiền chậm nộp tính theo mức 0,03% mỗi ngày trên số thuế chậm nộp.
- Nếu số thuế trốn lớn hoặc đã bị xử phạt mà còn tái phạm, có thể bị xem xét truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế theo Bộ luật Hình sự.
Ví dụ để hình dung
Một người cho thuê bốn căn, doanh thu thực tế cả năm 1,4 tỷ đồng, nhưng không khai.
- Thuế phải nộp: GTGT 70 triệu + TNCN 20 triệu = 90 triệu đồng.
- Nếu bị xác định là trốn thuế: truy thu 90 triệu, phạt thêm 90 – 270 triệu, cộng tiền chậm nộp theo số ngày.
Cùng người đó, nếu khai đúng hạn thì chỉ nộp 90 triệu. Nếu khai muộn 20 ngày, thêm khoản phạt 1 – 2,5 triệu cùng tiền chậm nộp của 20 ngày. Khoảng cách giữa hai tình huống là hàng trăm triệu đồng.
Cách tránh rủi ro: khai đúng ngay từ đầu
Phần lớn sai sót không đến từ cố ý, mà từ việc không có số liệu gốc: tiền thuê tháng này khách trả ngày 3, tháng sau trả ngày 12, có căn khách vào giữa tháng, có căn trả nhà sớm, có khoản khấu trừ cọc. Cộng tay cả năm của nhiều căn thì dễ sai, và sai theo hướng khai thiếu là bị phạt 20%.
Rooland giữ sẵn những số liệu mà bảng kê thuế 01/BK-BĐS yêu cầu:
- Địa chỉ từng căn, phường/xã, tỉnh/thành theo danh mục hành chính mới.
- Giá trị và thời hạn từng hợp đồng thuê.
- Số tiền thực thu từng kỳ (tiền thuê, điện, nước), có ngày thu.
- Các khoản khấu trừ cọc khi khách trả nhà, trong đó có tiền phạt, bồi thường theo hợp đồng — loại tiền này cũng phải khai.
- Nhiều căn ở nhiều tỉnh, thành đều quản chung một chỗ, đúng với quy định khai chung một hồ sơ.
Chức năng Xuất bảng kê doanh thu cho thuê theo kỳ khai thuế.
Chọn 6 tháng đầu, 6 tháng cuối hoặc cả năm, hệ thống lập bảng theo các cột của mẫu 01/BK-BĐS để anh chị xem lại rồi điền vào tờ khai.
Người nhập dữ liệu từ bây giờ sẽ có sẵn số liệu khi chức năng ra mắt.
Rooland không khai thuế thay và không tính số thuế phải nộp; quyết định cuối cùng vẫn thuộc về người khai.
Rooland hiện miễn phí. Đăng ký tại rooland.com.vn/register.
Xem thêm: Thuế cho thuê nhà năm 2026: dưới 1 tỷ không phải nộp, vượt 1 tỷ tính thế nào cho đúng
Bài viết mang tính tham khảo, cập nhật ngày 30/09/2026, không thay thế tư vấn thuế hay tư vấn pháp lý. Mức phạt cụ thể do cơ quan có thẩm quyền quyết định theo từng trường hợp. Trước khi kê khai, anh chị nên hỏi Thuế cơ sở nơi có bất động sản cho thuê.
Căn cứ: Nghị định 125/2020/NĐ-CP (Điều 7, 13, 16, 17) sửa đổi bởi Nghị định 310/2025/NĐ-CP; Luật Quản lý thuế; Nghị định 68/2026/NĐ-CP và 141/2026/NĐ-CP; Thông tư 18/2026/TT-BTC và 50/2026/TT-BTC.